Essenziell beim kauf

KAUFTIPPS

Nicht nur dem Prospekt vertrauen

Keinesfalls sollte der Interessent ein Objekt kaufen, das er nur aus dem Prospekt kennt. Hochglanzbroschüren sind schön anzuschauen – beleuchten aber meist nur die positiven Aspekte. Umso größer ist dann die Enttäuschung, wenn der frischgebackene Besitzer feststellt, dass die Bausubstanz mangelhaft ist, das Haus neben einer stark befahrenen Straße liegt oder eine Wohnung wegen anderer gravierender Mängel nicht vermietet werden kann. Deshalb: ohne persönliche Besichtigung kein Kauf. Wenn möglich, sollte der Interessent das Objekt auch mehrfach und zu unterschiedlichen Zeiten besuchen. So kann sich eine am Wochenende ruhige Straße werktags oder zur Rush-Hour in eine laute „Autobahn“ verwandeln. Alle Angaben sollten vor dem Kauf unabhängig überprüft werden. 

Auch Makler haben Interessen

Natürlich, ein Immobilienvermittler will verkaufen, denn er lebt von der Provision. Dennoch sollte er umfassend beraten, Eigenschaften objektiv darstellen und keinen Druck aufbauen. Deshalb ist wie bei jedem Kauf eine gesunde Skepsis angebracht. Der Kaufinteressent sollte sich gezielt nach Schäden und Mängeln erkundigen und im Zweifel mehrfach nachfragen. Unabdingbar sind auch Erkundigungen bei den Nachbarn, der Gemeindeverwaltung und dem Bauamt. Dort erfährt der Interessent beispielsweise von eventuell geplanten Straßen- oder anderen Baumaßnahmen oder erteilten Baugenehmigungen.

Der Standort zählt

Die Lage einer Immobilie ist einer der wichtigsten Faktoren für den Käufer: Sie entscheidet über eine mögliche Wertsteigerung, die Vermietungschancen und die Wohnqualität. Käufer sollten auf die Makro- und die Mikrolage achten. Liegt das Objekt in einer wirtschaftlich prosperierenden Region mit guten Zukunftsperspektiven? Dann ist auch mit weiter steigenden Immobilienpreisen zu rechnen. Aber auch die Infrastruktur der näheren Umgebung ist wichtig: Gibt es ausreichend Schulen, Ärzte, Apotheken und Einkaufsmöglichkeiten? Wie hoch ist der Freizeitwert? Wie ist die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel? Solche Informationen sind nicht nur für Selbstnutzer wichtig, sondern erhöhen auch die Vermietungschancen.

Evtl. Sachverständigen einschalten

Bei gebrauchten Immobilien gilt wie bei Autos: gekauft wie besehen. Nur für arglistig verschwiegene Mängel muss der Verkäufer geradestehen – aber Arglist ist in der Praxis schwer nachzuweisen. Deshalb können die Kosten für einen Sachverständigen eine lohnende Investition sein. Wenn Sie Anhaltspunkte für Mängel entdecken, sprechen Sie diese aus besprechen Sie dies mit Ihrem Immobilienvermittler. Wenn Ihnen die Begutachtung ausgeredet werden soll, Vorsicht. Die Kosten für den Gutachter richten sich nach Größe des Objekts und Umfang der Prüfung. In der Regel werden 1500 bis 2000 Euro fällig, die aber angesichts des Risikos teurer Reparaturen gut angelegt sein können. Ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger haftet auch, wenn er Mängel schuldhaft übersehen hat.

Akten prüfen

Beim Kauf einer Immobilie ist Aktenstudium unerlässlich: So sollte klar sein, welche Belastungen noch auf dem Objekt liegen oder ob Rechte Dritter eingetragen sind. Baupläne oder Rechnungen können wichtige Informationen über den Zustand der Immobilie liefern. Bei Eigentumswohnungen sollte der Interessent unbedingt die Protokolle der Eigentümerversammlungen lesen. Diese geben oft Hinweise auf bevorstehende Reparaturen oder geplante Investitionen. Wichtig ist auch die Gemeinschaftsordnung, denn die ist die Basis für alle Regelungen in der Eigentümergemeinschaft. So legt sie beispielsweise zusammen mit der Teilungserklärung detailliert fest, welche Flächen im Sonder- oder Gemeinschaftseigentum stehen. Vorsicht, es handelt sich beim Immobilienerwerb um ein Fachgebiet mit vielen Fallen. Daher ist eine professionelle Unterstützung erforderlich.

Nicht unter Druck setzen lassen

Auf keinen Fall darf sich der Käufer zum Abschluss drängen oder unter Zeitdruck setzen lassen. Unseriöse Anbieter argumentieren gern mit „zahlreichen anderen Interessenten, die nur darauf warten, den Vertrag zu unterschreiben“, oder einer „letzten bzw. einmaligen Gelegenheit“. Nur nach einer sorgfältigen Prüfung von Dokumenten, Verträgen und Objekt sollte der Käufer unterschreiben. Auch wenn die Beurkundung in einem Termin bei einem „Mitternachtsnotar“ – also nachts oder am Wochenende stattfinden soll, ist Misstrauen angebracht. Solche Praktiken sind bei seriösen Geschäften unüblich.

Die Mietsituation prüfen

Für solide Mieterträge ist der Zustand einer Wohnanlage von entscheidender Bedeutung. Dabei kommt es nicht nur auf die Bausubstanz an, sondern auch auf das Verhältnis der Eigentümer untereinander. Finden sich etwa in den Protokollen der Eigentümerversammlung Hinweise auf häufigen Streit oder gar Prozesse, ist Vorsicht geboten. Wenn in einer Anlage etliche Wohnungen leer stehen oder mehrere Eigentümer verkaufen wollen, kann das ein Hinweis auf bevorstehende Sanierungen oder andere teure Investitionen sein. Wichtig: die Instandhaltungsrücklage. Nur wenn sie hoch ist, ist das Risiko unvorhergesehener Sonderumlagen gering. Interessenten sollten aber auch prüfen, welche Mieten realistisch zu erzielen sind. Dabei helfen Informationen über die Mieterstruktur in der Anlage oder die Mieterfluktuation. Auch hier hilft Ihnen Ihr Immobilienmakler kompetent weiter.

Den Kaufvertrag genau prüfen

Der Kaufvertrag sollte nur unterschrieben werden, wenn der Käufer die Bedeutung einzelner Passagen wirklich verstanden hat. Wichtige Punkte sind beispielsweise neben dem Kaufpreis und der Objektbeschreibung etwa Regelungen zu Schäden, die zwischen Besichtigung und Übergabe auftreten, oder die Haftung für Sachmängel. Auch muss der Verkäufer dafür haften, dass das Objekt bei der Umschreibung frei von früheren Belastungen ist, im Vertrag sollte gegebenenfalls auch die Übernahme von Einrichtungsgegenständen ein eventueller Rücktritt oder eine Kaufpreisminderung geregelt sein. Wichtig: Der Käufer sollte sich noch bestehende Gewährleistungsansprüche und Garantien gegenüber Bauunternehmern oder Handwerkern abtreten lassen. Auch der Termin der Bezugsfertigkeit sowie Regelungen für Terminüberschreitungen sind relevant. 

Da Bau- und Immobilienkaufverträge meist sehr kompliziert sind, ist der Laie regelmäßig überfordert. Wer sichergehen will, dass keine teuren Fallen eingebaut sind, sollte den Vertrag von einem Fachmann prüfen lassen.

Notare müssen informieren

Der Käufer zahlt den Notar – und darf ihn daher auch auswählen. Auf jeden Fall sollte der Käufer den Vertrag genau durchlesen und damit auch nicht erst kurz vor dem Termin beginnen. Er darf sich nicht scheuen, den Notar bei unklaren Passagen zu löchern. Der Urkundsjurist ist verpflichtet, Klauseln zu erläutern; eine gesonderte Beratungsgebühr darf er für diesen Service nicht nehmen. Allerdings: Die wirtschaftlichen Aspekte eines Immobilienkaufs gehören nicht zur notariellen Beratung.

Nebenkosten beachten

Wer die Immobilienfinanzierungundefined plant, muss realistisch kalkulieren und darf Nebenkosten nicht außer acht lassen. So werden bei jedem Immobilienerwerb nicht nur der Kaufpreis fällig, sondern auch Notar- und Grundbuchgebühren sowie die Grunderwerbsteuer oder eine eventuelle Maklercourtage. Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und fünf Prozent des Kaufpreises, die Maklerkosten sind regional unterschiedlich. Als Faustregel gilt: Die Nebenkosten machen fünf bis 15 Prozent des Kaufpreises aus.

Finanzielle Reserven einplanen

Egal, ob Neubau oder Gebrauchtimmobilie: Immer muss der Eigentümer mit ungeplanten Ausgaben, etwa für Reparaturen oder Mängelbeseitigung, rechnen. Und wer bisher zur Miete wohnte, muss als Immobilienbesitzer selbst für den vollen Öltank oder die Gartengestaltung sorgen. Solche Ausgaben schlagen schnell mit etlichen stolzen Summen zu Buche. Interessenten sollten daher stets bei der Finanzierung auch Puffer einplanen und Reserven bilden. Das gilt auch für unvorhergesehene private Ausgaben, etwa einen Krankheitsfall oder dringende Anschaffungen.

Klare Verhältnisse: auch an die Mietkaution denken

Wer eine vermietete Wohnung kauft und sie weiterhin vermieten möchte, sollte sicherstellen, dass ihm der Verkäufer auch die vom Mieter hinterlegte Kaution überträgt. Grund: Der Käufer übernimmt den bestehenden Mietvertrag und haftet daher dem bisherigen Mieter als neuer Vermieter auch für die Kautionssumme. Hat beispielsweise der alte Vermieter diese Sicherheitsleistung ausgegeben oder ist sie aus anderen Gründen nicht mehr vorhanden, muss der neue Vermieter dem Mieter bei Auszug die Kaution aus eigener Tasche erstatten.

Wertermittlung

Früher oder später steht jeder Immobilieninteressent vor dieser Frage: Das Wunschobjekt ist gefunden – aber ist der Preis nun günstig, angemessen oder überhöht? Was ist das „Traumangebot“ wirklich wert?

Die Bewertung von gebrauchten Immobilien ist gesetzlich geregelt. Normiert sind drei Methoden: das Vergleichswert-, das Sachwert- und das Ertragswertverfahren. Üblicherweise ermitteln vereidigte Sachverständige und Gutachter anhand dieser Verfahren den Verkehrs- oder Marktwert von Häusern bzw. Wohnungen. Dabei kommen komplizierte Berechnungen zum Einsatz, die zahlreiche wertsteigernde und -mindernde Faktoren erfassen. Für den Laien gehts in aller Regel auch einfacher: Die Eckpunkte dieser Verfahren ermöglichen ihm eine erste Orientierung und Einschätzung eines Angebots.

► Vergleichswertverfahren

Dabei wird der Wert des angebotenen Objekts durch einen Vergleich mit ähnlichen ermittelt. Vereinfacht gesagt: Was brachte ein Haus mit ähnlicher Ausstattung, Bauart und Größe am Markt? Sachverständige greifen dabei gern auf die Datenbestände der örtlichen Gutachterausschüsse zurück, um möglichst detaillierte Werte zu erhalten. Einfacher und schneller bringt dem Kaufinteressenten aber schon der Blick ins Internet eine erste Orientierungshilfe: Bei Immobilienportalen findet er meist passende Vergleichsobjekte für das konkrete Angebot.

► Sachwertverfahren

Bei dieser Methode geht es im Wesentlichen um die Frage, was der Neubau eines vergleichbaren Objekts kosten würde. Zunächst werden Grundstücks- und Gebäudewert des Gebrauchtobjekts getrennt ermittelt. Vom Wert des Gebäudes und der Anlagen kann ein Altersabschlag vorgenommen werden, der sich nach Baujahr, Renovierungsgrad und Restnutzungsdauer richtet, wobei meist eine Gesamtnutzungszeit von 80 Jahren zu Grunde liegt. Richtwert für Interessenten: Werden pro Jahr 1,25 Prozent des Gebäudewerts abgezogen, ergibt sich der aktuelle Zeit- oder Substanzwert des Gebäudes.

► Ertragswertverfahren

Diese Methode berücksichtigt vor allem die mit einem Objekt erzielbare Jahresmiete, daneben fließen aber auch Faktoren wie Gebäudezustand oder Restnutzungsdauer in die Berechnungen des Sachverständigen mit ein. Kaufinteressenten, die vermieten wollen, können mit dem Ertragswert-Ansatz wertvolle Hinweise erhalten.

Generell gilt als Daumenregel für Vermieter: Je besser die Lage des Objekts, desto höher ist das Wertsteigerungspotenzial, und desto niedriger muss die Mietrendite sein. Je schlechter die Lage, desto unwahrscheinlicher ist eine Wertsteigerung – und desto höher muss die Rendite ausfallen, um das Investment noch interessant zu machen.